樓市“金九銀十”或缺席 多地房企降價(jià)出貨

今年前 8 月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，" 金九銀十 " 難再現(xiàn)。日前，易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2022 年 8 月，全國(guó) 100 個(gè)城市新建商品住宅成交面積為 2389 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 8%，同比下降 32%。

受此影響，百?gòu)?qiáng)房企 8 月銷(xiāo)售操盤(pán)金額 5190.1 億元，同比降低 32.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企前 8 月銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降幅仍維持在 47.4% 的較高水平。

克而瑞研究中心表示，今年 " 金九 " 缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也難顯著反彈。" 一方面，隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，市場(chǎng)信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。"

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱告訴時(shí)代周報(bào)記者，新房市場(chǎng)在 5、6 月份回穩(wěn)，7、8 月份又有所回落，可以判斷為二次探底。" 房地產(chǎn)在三季度筑底之后，還會(huì)有長(zhǎng)期筑底的過(guò)程，城市分化也會(huì)加劇。"

廣州一家房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司今年沒(méi)有特別針對(duì) " 金九銀十 " 做營(yíng)銷(xiāo)方案，而是常態(tài)化加推。" 從全市來(lái)看，開(kāi)發(fā)商都是在加快出貨步伐，但基本以價(jià)格平走為主，因?yàn)?6 月已經(jīng)有過(guò)降價(jià)了。"

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報(bào)記者，經(jīng)過(guò) 7、8 月份市場(chǎng)的低迷，加上 " 金九銀十 " 傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)爭(zhēng)取在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，再回收一波資金。" 目前情況下，增加宣傳 + 讓利銷(xiāo)售，才是切實(shí)有效的方法。"

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，成都、上海、昆明、哈爾濱等城市，均出現(xiàn)房企打折出貨的現(xiàn)象，促銷(xiāo)活動(dòng)包括推出特價(jià)房源、買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)、降低首付等。

" 金九 " 缺席是大概率事件

今年 8 月，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫，鄭州、重慶等城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市整體市場(chǎng)熱度也在下降。

其中，上海積分入圍分?jǐn)?shù)線整體呈下降趨勢(shì)。松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域非倒掛項(xiàng)目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至 30%。深圳外圍區(qū)域滯銷(xiāo)盤(pán)大都采取打折降價(jià)、渠道高傭等方式促銷(xiāo)，但實(shí)際效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降 23%，大鵬新區(qū)更是環(huán)比下降 59%。

成都客戶看房熱情明顯減少，熱銷(xiāo)盤(pán)實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近 6 成，開(kāi)盤(pán)平均去化率驟降至 39%。蘇州當(dāng)月成交面積降至 55 萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降 23% 和 5%。8 月，蘇州 6 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，平均去化率約 40%，環(huán)比增加 8 個(gè)百分點(diǎn)，僅一個(gè)項(xiàng)目去化表現(xiàn)尚可，其余去化依舊困難。

從 2020 年開(kāi)始，傳統(tǒng) " 金九 " 已風(fēng)光不再。

2020 年 9 月，百城成交面積降至 4859 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 2%，同比漲幅收窄至 7%。2021 年 9 月，百城成交持續(xù)下滑至 3378 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 7%，同比跌幅擴(kuò)至 30%。

克而瑞表示，展望今年 9 月，" 金九銀十 " 或連續(xù) 3 年再度缺席。但其同時(shí)指出，房地產(chǎn)整體降溫的態(tài)勢(shì)下，各大城市將繼續(xù)分化，個(gè)別熱點(diǎn)城市供應(yīng)增加后有望回升。

" 北京、合肥等市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化仍困難。" 克而瑞指出，重慶、青島等市場(chǎng)或?qū)⒆叱龉鹊祝山挥型谆厣?。南寧、長(zhǎng)春及多數(shù)三四線市場(chǎng)持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，部分城市價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?

信達(dá)證券則認(rèn)為，" 金九銀十 " 將近，行業(yè)銷(xiāo)售復(fù)蘇的節(jié)奏有望迎來(lái)變化。" 目前市場(chǎng)對(duì)不利因素已經(jīng)基本反應(yīng)完畢，行業(yè)迎來(lái)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，此前未被滿足的購(gòu)房需求正在逐漸釋放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪行情。"

" 保交樓 " 釋放積極信號(hào)

" 金九銀十 " 成色不足，保交樓成為各大房企下半年的工作重點(diǎn)。

今年 8 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦 " 保交樓、穩(wěn)民生 "，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。

之后，全國(guó)多地紛紛出臺(tái) " 保交樓 " 的相關(guān)舉措，如 " 一樓一策 "" 一對(duì)一幫扶 " 等。其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)資金，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。鄭州還于 9 月 7 日印發(fā)了《確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工 " 保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知，要求 10 月 6 日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

此外，各地還陸續(xù)出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。

其中，長(zhǎng)沙要求購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金 " 留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?"，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

東莞對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，由購(gòu)房人通過(guò)關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的 POS 機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

一位龍頭房企負(fù)責(zé)人告訴記者，8 月以來(lái)，多地陸續(xù)提高了商品房預(yù)售監(jiān)管資金的比例，有的可達(dá) 100%。" 雖然此舉會(huì)加大房企的資金壓力，卻能**程度保障項(xiàng)目如期交付。"

各地全力保交樓，購(gòu)房者怎么看待未來(lái)市場(chǎng)？

中指研究院通過(guò)多個(gè)渠道進(jìn)行調(diào)研，共計(jì)收集問(wèn)卷超 9000 份。數(shù)據(jù)顯示，64% 受訪者感受到停工項(xiàng)目有所改善。29% 的受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買(mǎi)房，環(huán)比提升 3 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近半年**值，計(jì)劃半年到 1 年內(nèi)和 1~2 年購(gòu)房的占比分別為 40% 和 20%。

克而瑞指出，保交樓將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)，這對(duì)于修復(fù)當(dāng)前樓市市場(chǎng)信心有很重要的作用。受此推動(dòng)，樓市有望持續(xù)回穩(wěn)。

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