要么死，要么活！房地產(chǎn)行業(yè)萎縮回歸民生屬性！

近日，萬(wàn)科董事局主席郁亮在萬(wàn)科年終大會(huì)上有一次內(nèi)部發(fā)言，提到了行業(yè)現(xiàn)狀，剖析了萬(wàn)科自己，也展望了未來(lái)的發(fā)展。

原文超過(guò)5000字，我們摘錄了一些精華內(nèi)容，僅供參考。

01

房地產(chǎn)大縮表：

要么死，要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)

外部環(huán)境的第 一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，縮表出清就是去金融化。

國(guó)家不允許房地產(chǎn)占用過(guò)多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒(méi)有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

去金融化是一個(gè)欣然的趨勢(shì)，也是痛苦的過(guò)程。好比剛開(kāi)始給你吃糖感覺(jué)很好，但吃多之后，堆積脂肪，等到戒糖的時(shí)候就會(huì)很痛苦。

這個(gè)時(shí)候已經(jīng)嚴(yán)重依賴，沒(méi)有糖吃就會(huì)萎靡不振。

今年是背水一戰(zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)？

就是要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)。

能解決過(guò)去累積下來(lái)的包袱就有開(kāi)始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。

剛才報(bào)告的日本案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清。

縮表出清對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。

國(guó)民經(jīng)略主筆 凱風(fēng) 新著，清華大學(xué)出版社出品

02

行業(yè)萎縮：

房地產(chǎn)回歸民生屬性

外部環(huán)境另一個(gè)輸出是今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。

預(yù)判下來(lái)，新發(fā)展模式可以概括為一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)。

一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問(wèn)題。

三個(gè)基本點(diǎn)，或三個(gè)基本抓手，分別是房住不炒、租購(gòu)并舉和人—地—房的匹配。

房住不炒其實(shí)是“房住”和“不炒”兩個(gè)方面。對(duì)“房子是用來(lái)住的”這個(gè)方面，要切實(shí)解決居民的合理居住需求。

“不炒”是指盡管可能會(huì)放開(kāi)部分購(gòu)房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會(huì)保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)。

盡管“房住”可能會(huì)釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？

去年買萬(wàn)科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足總量也在不斷變小。

二是租購(gòu)并舉。租購(gòu)并舉固然對(duì)租賃住房是機(jī)會(huì)，但也意味著剛需購(gòu)房者可以在“租”和“購(gòu)”之間做選擇，會(huì)分流買房子的需求。

且即使租房需求增多也對(duì)沖不了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賣房子規(guī)模的下降。同時(shí)，中國(guó)很多中小城市房子便宜，供應(yīng)又多。它們不需要發(fā)展租賃。

三是人、地、房之間的匹配關(guān)系可能改變。以前建設(shè)用地指標(biāo)的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供應(yīng)普遍不夠，地與房之間的關(guān)系也不匹配。

比如深圳過(guò)往只有大概20%左右的住宅用地指標(biāo)，而國(guó)外普遍是40%左右。

在新發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會(huì)有所改善。

核心、主要城市的住房供應(yīng)會(huì)增加，過(guò)去一些出于限購(gòu)等原因未被滿足的改善需求未來(lái)有釋放的可能。

但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。

在上述一個(gè)中心三個(gè)基本點(diǎn)外，還有兩個(gè)重大變化，一是市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開(kāi)始萎縮。

面對(duì)重大變化，我們也要做相應(yīng)改變。

比加投資方面需要進(jìn)一步思考，面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候，我們需要更高質(zhì)量的投資，要由過(guò)去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力得到證明的地方集約化投資。

如果有些地方確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號(hào)。

我們面對(duì)的項(xiàng)目越來(lái)越復(fù)雜，越是復(fù)雜局面越要堅(jiān)守各項(xiàng)紀(jì)律。

03

黑鐵時(shí)代

面對(duì)行業(yè)到了黑鐵時(shí)代，我們?cè)趺凑业叫碌腻^定點(diǎn)？

我們薪酬體系建立什么新的錨定點(diǎn)，我們還是錨定在黃金時(shí)代的體系嗎？

今年大家的收入肯定是大幅下調(diào)。

當(dāng)然組織的錨定點(diǎn)，大家不要以為只是收入，這個(gè)新的錨定點(diǎn)，我們方方面面都要建立新的錨定點(diǎn)，我們的福利、補(bǔ)貼等等，要跟黑鐵時(shí)代相適應(yīng)。

我們是從黃金時(shí)代過(guò)來(lái)的，今天心須在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一步到位建立新的錨定點(diǎn)之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃金時(shí)代的慣性。

04

節(jié)衣縮食，戰(zhàn)時(shí)氛圍

當(dāng)前毫無(wú)疑問(wèn)最主要的八個(gè)字就是——“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”。

第 一，我們是在背水一戰(zhàn)的情況下開(kāi)展工作，一切工作都圍繞打仗進(jìn)行，圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開(kāi)，與之無(wú)關(guān)的工作都可以放一放，放在次要位置。

第二，要強(qiáng)績(jī)效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部。我看到一些銷冠還做得不錯(cuò)，也很能干，但他們?yōu)槭裁礇](méi)在更高的崗位、更大的平臺(tái)發(fā)揮作用？是不是因?yàn)檫@些崗位已經(jīng)不需要優(yōu)秀的人了？

第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。

第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。大仗、惡仗面前，即使有再好的武器，紀(jì)律渙散也是打不贏仗的。紀(jì)律嚴(yán)明不只是令行禁止的問(wèn)題，包括投資紀(jì)律、各項(xiàng)底線紀(jì)律都要牢牢堅(jiān)守。

第五，省吃儉用、減少浪費(fèi)、營(yíng)造節(jié)衣縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍?？偛恐跋蚣瘓F(tuán)全體發(fā)出的倡導(dǎo)各個(gè)地方?jīng)]有落實(shí)。

我助理給我定機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要。

如果我們的管理層不能帶頭身先士卒做榜樣的話。那么傳達(dá)的信號(hào)就會(huì)大打折扣，又如何去要求員工呢？關(guān)于營(yíng)造節(jié)表縮食戰(zhàn)時(shí)氛圍請(qǐng)各單位自己落實(shí)，要讓大家感受到大戰(zhàn)氛圍和過(guò)去不一樣。

05

下一個(gè)春天？

今天年會(huì)的主題是“敢拼就會(huì)贏”，我最后總結(jié)四句話。

第 一，敢不敢打？

敢打還有一絲打勝的機(jī)會(huì)，但不敢打的結(jié)果肯定是失敗。所以這個(gè)問(wèn)題我們是沒(méi)有選擇的。只有敢打才能獲得一線生機(jī)。

第二，會(huì)不會(huì)打？

不打就永遠(yuǎn)不會(huì)，只有打了才有可能會(huì)，這一點(diǎn)我們同樣沒(méi)有選擇。

第三，愿不愿意合伙打。

如何理解合伙打？就是有人進(jìn)攻，有人要掩護(hù)，甚至為了阻擊進(jìn)擊的敵人在掩護(hù)時(shí)犧牲。

第四也是最關(guān)鍵的問(wèn)題，能不能打得特別好。

我們打贏這一仗，贏得下個(gè)春天，要以“特別好”為標(biāo)準(zhǔn)要求自己才可以。

否則如果不能做到特別好，只是奄奄一息有什么意思？什么叫特別好？

三個(gè)要求，做專業(yè)高手、全能冠軍、長(zhǎng)跑勝將。

一是做專業(yè)高手，我們不要和自己過(guò)去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業(yè)標(biāo)桿比較。

如果你已經(jīng)成為行業(yè)標(biāo)桿，應(yīng)該與更卓越目標(biāo)比較。

二是做全能冠軍，靠一招鮮吃天下的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

現(xiàn)在要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，這也是萬(wàn)科新的鐵人三項(xiàng)。只有做全能冠軍才能盈利，過(guò)往一樣分開(kāi)做單項(xiàng)是無(wú)法賺錢的。

三是做長(zhǎng)跑勝將。長(zhǎng)期堅(jiān)持、長(zhǎng)期堅(jiān)守做正確的事。

如果我們敢打、會(huì)打、愿意合伙打，我們就會(huì)贏，而且會(huì)贏得特別好。

以上就是我在本次集團(tuán)年會(huì)的總結(jié)發(fā)言，謝謝大家。

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